여러분들은 혹시 전세 및 월세 계약 전에 「미납국세 열람제도」를 통해 집주인의 세금 체납을 확인하지 않으면 전세금 등을 모두 날릴 수 있다는 사실 알고 계셨나요? 아마도 이러한 내용은 경매를 공부한 분들이거나 저와 같이 은행에 근무를 해보지 않은 분들은 잘 모르고 계실 내용일 텐데요.
그래서 준비를 해봤습니다. 이번 시간에는 도대체 왜 전월세 계약 전에 반드시 집주인(임대인)의 세금 체납 여부를 확인해야 하는지와 집주인의 세금 체납 여부를 확인 방법 등 관련 내용을 총정리해드리겠습니다. 부디 이 글의 정보를 끝까지 확인하여 본인의 소중한 임차보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다.
집주인 세금 체납 꼭 확인해야 하나요?
세입자분들은 전세 등을 구해 입주를 한 후 "전입신고"를 한 후 "확정일자"를 받아야 한다는 것은 이미 잘 알고 계실 텐데요. 그래서 전세계약 전에 해당 주택에 대출이 있는지 꼼꼼하게 확인을 한 후 이상이 없다면 "전입신고" 후 계약서를 들고 주민센터에 가셔서 "확정일자"를 즉시 받으실 겁니다.
- 즉, 부동산 등기부상에 선순위 저당권 및 전세권 등이 설정이 되어 있지 않은 상황만 신뢰를 하고 "전입신고 + 확정일자"만 받아 놓으면 이젠 내 보증금은 안전하게 보호를 받을 것이라고 안심을 하게 될 것입니다.
그런데 여러분들이 잘 모르는 복병이 하나 숨어 있습니다. 그것은 바로 「조세채권 우선의 원칙(당해세)」인데요. 이것이 무엇인지 지금부터 자세하게 설명을 해보겠습니다. 우선 세입자분들은 "전입신고 + 확정일자 + 주택의 점유" 이 세 가지 요건을 모두 충족하신다면 '대항력'과 '우선변제권'이 생겨서 후순위 권리자 등으로부터 여러분의 임차보증금을 보호받을 수 있습니다.
그런데 만약 집주인이 세금을 체납을 했다면 이러한 '임대차보증금채권'보다 '조세채권'이 우선하는 경우가 발생할 수 있습니다.
이것을 조금만 더 쉽게 설명드리면, 집주인의 사정으로 인해 임차한 주택이 경매(공매) 등이 진행이 된다면 그 주택은 누군가에 의해 낙찰이 될 텐데요. 그럼 이 낙찰된 금액을 가지고 채권자들이 모두 모여서 배당순위에 따라서 돈을 나눠가져 가게 됩니다. 물론 세입자분들도 채권자로 배당에 참여하여 배당을 받게 됩니다.
그런데 이때 세입자분들이 미리 '전입신고'하고 '확정일자'를 받았다고 하더라도 집주인이 체납한 세금 부분은 국가가 먼저 가져간다는 것입니다.
- 즉, 「조세채권 우선의 원칙(당해세)」란, 집주인이 국세 또는 지방세 등을 체납했을 때 국가는 체납된 세금 부분을 세입자의 임대차보증금채권보다 우선하여 충당할 수 있다는 것을 말합니다.
이해를 돕기 위해 예시를 한 가지 들어보겠습니다. 만약 A라는 주택에 세입자가 3억의 전세보증금을 주고 입주를 했다고 가정을 해보겠습니다. 세입자가 들어갈 때는 대출도 없고 아주 깨끗한 집이었습니다. 그래서 세입자는 입주와 동시에 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다.
그런데 집주인의 사정으로 A주택이 경매로 넘어가서 3억 5천에 처분이 되었다고 해보겠습니다. 그래서 세입자는 3억 5천 중에 본인의 전세보증금 3억은 모두 배당을 받을 수 있다고 생각을 하였습니다.
그러나 만약 집주인이 체납한 세금이 3억 5천이 있었다면 세입자는 어떻게 될까요? 국가가 3억 5천 전부를 가져가기 때문에 세입자는 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다는 것입니다.
- 즉, 경매가 진행되었을 때 확정일자를 받은 세입자의 임차보증금보다 당해세의 우선순위가 더 빠르다는 것입니다.
그렇다면 도대체 경매 시 배당순위가 어떻게 되길래 세입자가 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 되는지 궁금해하실 분들도 계실 겁니다. 그리고 당해세 이외에도 확정일자를 받은 세입자의 임차보증금보다 순위가 빠른 다른 것이 있는지도 궁금하실 테고요.
이러한 분들을 위해 배당순위를 아주 간략하게 정리를 하면 다음과 같습니다.
- 0순위 : 경매비용, 필요비, 유익비
- 1순위 : 주택임대차 보호법상 소액임차인의 보증금 중 일정액(최우선변제금액) / 근로기준법상 최종 3개월분의 임금채권
- 2순위 : 당해세(국세, 지방세 등)
- 3순위 : 확정일자부 임차인의 보증금 / 임차인의 전세권 / 저당권 등 담보물권에 의하여 담보된 채권 / 당해세 이외의 조세(국세, 지방세)
위 순서를 보고 아마 깜짝 놀란 분들도 있을 것입니다. 임대차 계약 시 선순위 대출이나 세입자만 없다면 "전입신고 + 확정일자" 또는 "등기부에 전세권 설정등기"만 하면 완벽하게 보호를 받을 수 있다고 생각하셨을 것입니다.
그런데 배당 순위를 보시면 아시겠지만 3순위에 속하는 확정일자부 임차인의 보증금 또는 임차인의 전세권보다 빠른 "0순위 ~ 2순위"가 있다는 것을 알고 계실 필요가 있습니다.
결론적으로 세입자들은 임대차 계약 전에 반드시 집주인의 세금 체납, 미납 내역 등이 있는지 확인을 하셔야 합니다. 그래야 본인의 소중한 전월세 보증금을 지킬 수 있습니다.
집주인 세금 체납으로 실제로 임차보증금을 날린 사람이 있나요?
앞서 임대차 계약 시 세금 체납을 확인하지 않으면 전세보증금 등을 모두 날릴 수 있다고 했는데요. 과연 이런 사람이 실제로 얼마나 있을까요?
지난 '21년 10월 22일 더불어민주당 진성준 의원이 분석한 자료에 의하면 최근 5년 동안 임대인의 미납 세금으로 인하여 총 355억 원의 임차보증금을 돌려받지 못한 세입자가 900명에 달한다고 밝혔습니다.
이러한 수치만 보고 혹시 얼마 되지 않는다고 생각하시는 분들이 계신가요? 그런데 그 대상자가 나라면 어떠신가요? 아마도 이러한 상황을 상상하는 것조차도 싫으실 겁니다. 그런데 저는 은행원 재직 시절 법원 경매 배당에 참가하여 당해세 등 여러 가지 사유로 전세보증금 등을 제대로 돌려받지 못하는 수많은 세입자들을 보았습니다.
이러한 세입자분들처럼 전재산과 같은 전세보증금이 한순간에 모두 날아간다면 얼마나 끔찍한 일인가요? 따라서 이러한 사태가 나에게도 발생할 수 있다는 경각심을 가지고 전세계약 전에는 집주인의 세금 체납여부를 반드시 확인하시길 바랍니다.
집주인 세금 체납 여부 확인방법(미납국세 열람제도)
앞서 설명드린 대로 반드시 임대차 계약 전에 집주인 세금 체납 여부를 확인해야 하는데요. 문제는 이러한 조세채권(집주인이 세금 체납한 내역)은 대외적으로 공시가 되지 않는다는 것입니다.
- 즉, 집주인이 국세 등을 체납을 하고 있더라도 실제로 국세청 등이 해당 주택에 압류 등의 조치를 하기 전이라면 세입자는 등기부등본(등기사항 전부증명서) 등을 통해 확인을 할 수 없다는 것입니다.
그런데 다행스럽게도 「미납국세 열람제도」를 통하면 집주인의 세금 체납 내역을 미리 확인을 할 수 있는데요. 「미납국세 열람제도」는 주거용 건물이나 상가건물을 임차하려는 자가 임대차 계약 전에 임차할 건물 소재지의 '관할 세무서장'에게 신청을 하여 열람을 할 수 있습니다.
실무에서는 정부 24 사이트를 통해 간편하게 신청이 가능한데요. 이렇게 열람 신청을 통해 세입자가 열람을 할 수 있는 내용은 다음과 같습니다.
- ① 임대인의 체납액
- ② 납세고지서 또는 납부통지서를 발급한 후 납기가 도래하지 아니한 국세
- ③ 각 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세
그런데 이렇게 좋은 제도가 있음에도 불구하고 많은 분들이 아직도 모르고 있어서 활용을 제대로 하고 있지 못하는 경우가 많은데요. 이러한 제도가 활성화되지 못한 가장 큰 원인은 아마도 「미납국세 열람제도」를 이용하기 위해서는 반드시 "집주인의 동의"를 얻어야 한다는 점입니다.
실무에서는 임대차 계약 시 일반적으로 세입자가 열위적 지위에 있는 경우가 많아서 집주인에게 "미납국세 열람"에 동의를 강제하기 어려운데요. 이러한 부분 때문에 그동안 「미납국세 열람제도」 이용을 어렵게 하는 큰 요인으로 작용을 해왔습니다.
물론, 대체방안으로 임대차 계약 전에 집주인에게 "국세 완납 증명서" 또는 "지방세 완납 증명서" 등을 요구하는 방법도 있지만 이 또한 우리나라 사람들의 정서상 쉽지 않은 부분입니다.
그러므로, 개인적인 생각으로는 본인의 전세보증금액이 크고 집주인이 사업을 하는 사람이라면 반드시 「미납국세 열람제도」를 통해 미납된 세금이 있는지 반드시 확인을 하시길 바랍니다. 만약 집주인의 이를 거절한다면 그다음에 "전세금반환보증보험"에 꼭 가입을 하시길 바랍니다.
그런데 "전세금반환보증보험"에 가입도 안 되는 주택이라면 깨끗하게 해당 주택 계약은 포기를 하시는 것이 좋습니다. 전세를 사는 기간 내내 불안한 마음으로 거주를 하느니 마음 편하게 다른 집을 알아보시길 권장드립니다.
맺음말
지금까지 「미납국세 열람제도」에 대한 내용에 대해서 소개를 해드렸는데요. 아직 제도가 부족한 부분이 많이 있어서 개선이 필요해 보입니다.
예를 들면 임대인 동의 요건을 완화한다던지 공인중개사에게 조세채권에 대한 설명의무를 부과하는 등의 개선이 필요해 보이는데요. 부디 실제로 세입자들이 전세보증금을 보호받는데 도움이 되는 제도로 안착이 되었으면 합니다.
마지막으로 전세를 구할 때 부족한 전세금을 해결할 수 있는 "정부지원 전세대출"에 관한 글을 아래에 첨부해 드릴 테니 참고하시길 바랍니다. 복잡하게 느껴질 만한 정부지원 전세대출을 최대한 이해하기 쉽게 총정리했으니 참고하시면 본인에게 가장 유리한 정부지원 전세대출을 선택하는데 많은 도움이 되실 겁니다.
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