주택담보대출 LTV, DTI, DSR 뜻, 계산방법

주택담보대출에 관련된 뉴스를 볼 때나 대출을 받기 위해 은행에 방문해도 빠지지 않고 등장하는 용어가 있습니다. 그것은 바로 LTV, DTI, DSR입니다. 이 세 가지 LTV, DTI, DSR 지표는 주택담보대출에 대한 공통적인 심사 기준 역할을 할 뿐만 아니라, 최근 투기과열지구 및 조정대상지역 등 정부의 부동산 규제정책과도 매우 관련이 높기 때문에 이번 기회에 제대로 알아두면 많은 도움이 될 것입니다. 최대한 이해하기 쉽고 정확하게 설명해드릴 테니 끝까지 꼼꼼하게 읽어보시길 바랍니다.

 

 

LTV, DTI, DSR 뜻과 기본개념

우리가 주택을 살 때는 대부분 은행에서 돈을 빌려서 사야 합니다. 그럼 은행은 우리들에게 얼마나 돈을 빌려줄까요? 은행에서는 돈을 빌리려고 하는 자의 돈을 갚을 수 있는 능력과 담보로 제공하는 주택 등의 담보물을 평가하여 돈을 얼마를 빌려줄지 정하게 됩니다.

 

이때, 은행에서 "우리들에게 이만큼 돈을 빌려줄게"라는 기준을 정할 때, 필요한 것이 LTV, DTI, DSR 3종 세트입니다. 이 세 가지 지표는 영어의 이니셜을 그대로 가져다 쓰는 것이기 때문에, 알파벳 'D'로 시작하는 'DTI'와 'DSR'은 성격이 비슷하고, 'LTV'는 성격이 약간 다릅니다. 이 세 가지의 뜻과 기본개념을 아주 쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

• <LTV> : 집 값이 얼마인가요? 집 값 대비 비율로 빌려줄게요!
• <DTI> : 당신은 얼마 버나요? 당신 소득 대비 비율로 빌려줄게요!
• <DSR> : 당신 앞으로 전체 대출이 얼마나 있나요? 그거 보고 빌려줄게요!

 

LTV (주택담보대출비율 : Loan To Value Ratio)

LTV

 

위 그림에서 볼 수 있듯이, LTV는 은행에서 돈 빌리는 사람이 소유하고 있는 주택 가격을 보고, 또는 앞으로 구입할 주택의 가격을 보고, 그 가격의 몇% 까지 비율에 맞춰서 돈을 빌려주겠다는 개념입니다. 즉, 주택 가격이 1억 원인 경우 LTV를 70% 적용하면, 은행에서 대출을 받을 수 있는 최대한도는 "1억 원 × 70% = 7천만 원"이 됩니다.

• LTV의 핵심은 은행에서 담보로 잡는 "주택의 가격"이라고 할 수 있습니다.

 

계산방법은 앞서 살펴본 대로 "주택의 가격"만 결정되면 매우 간단합니다. 주택의 가격에 LTV 비율을 곱하면 그 금액이 대출 가능 최대한도가 됩니다. 즉, 그 범위 내에서 대출을 해주겠다는 것입니다.

 

그런데 여기서 주의할 점이 있습니다. LTV의 기준이 되는 "주택의 가격"을 일반 우리가 알고 있는 시세 또는 실거래가를 주택 가격으로 보는 것이 아닙니다.

• 즉, 내가 주택을 3억에 매수했다고 해서 은행에서 담보대출 시 주택 실거래가인 3억을 기준으로 LTV를 적용하지 않습니다.

 

은행에서는 담보물에 대한 공정하고 신뢰할 수 있는 가격을 담보가치로 인정해야 하기 때문에, 아파트의 경우에는 국민은행에서 고시하는 KB시세 등을 활용합니다. 그리고 기타 다른 부동산처럼 정확한 시세 파악이 어려운 담보물 같은 경우에는 감정 평가기관에 감정 가격을 의뢰하여 산출된 감정 가격을 기준으로 LTV를 적용합니다.

 

즉, 내가 아파트를 실제로 10억에 매수를 하고 LTV가 70%라고 할 때 대출금액이 최대 7억이 나오는 것이 아닙니다. 만약, 대출 당시 KB시세가 9억이었다면, 9억의 70%인 6억 3천만 원이 대출 가능 최대한도가 되는 것입니다.

 

따라서, 아파트로 대출을 받고자 한다면, KB시세를 확인해야 하고, 아파트 이외에 상가 및 토지 등의 대출을 받을 때는 감정평가기관에 의뢰를 하여 산출된 감정 가격을 기준으로 LTV를 적용해야 합니다.

 

실무에서는 대출고객이 아파트를 대출받고자 한다면, 은행 담당자가 바로 KB시세를 바로 확인할 수 있어 대출 가능금액이 즉시 계산이 되겠지만, 상가 및 토지 등의 대출을 진행할 때는 은행 대출담당자가 감정평가기관에 탁상감정을 의뢰하여 대략적인 감정 가격을 파악하여 고객에게 대출 가능금액을 알려주게 됩니다.

 

돈을 빌리는 입장에서는 부동산의 매매 가격보다 더 적은 금액만 대출을 해주는 것이 의아할 수 도 있습니다. 그러나 은행에서는 집값이 하락할 경우를 대비해야 하고, 돈을 빌린 채무자가 연체할 경우, 연체이자나 경매비용과 같은 제반 비용 등을 모두 고려해야 하기 때문에 집값의 100%를 대출해주지 않는 것입니다.

 

※ 참고사항

LTV의 설명을 쉽게 하기 위해, 주택담보대출비율이라고 했지만, 담보대출을 받을 때는, 주택 이외에도 상가나 토지 등을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 따라서, LTV를 "주택담보대출비율"로 한정 짓지 말고, "부동산 담보대출비율"로 이해하셔야 합니다.

 

 

 

DTI (총부채상환비율 : Debt To Income)

DTI

 

위에서 볼 수 있듯이, DTI는 소득 대비 얼마나 빌릴 수 있는지를 정하는 기준입니다. 즉, 돈을 빌리는 사람의 소득을 보고 돈을 빌려주겠다는 것입니다.

 

따라서, LTV에서는 "주택(부동산 담보물)의 가격"이 핵심 포인트라면, DTI는 "돈을 빌리는 사람(채무자)의 소득"이 핵심 포인트라고 할 수 있습니다. 이해를 돕기 위해 사례를 들어 설명해 보겠습니다.

 

사례) 만약 A 씨의 연봉 5천만, DTI가 40%의 조건이라면,

→ 5천만 원 × 40% = 2,000만 원까지 대출 가능(A 씨가 매년 갚아야 할 원리금)
 

 

위 사례의 경우 A 씨가 1년 동안 갚아야 할 "대출 원금 + 이자"가 2,000만 원을 넘으면 은행에서 대출을 안 해주겠다는 것입니다. 즉, 1년에 연봉이 5,000만 원이니, 2,000만 원만 빚을 갚는데 돈을 쓰라는 이야기입니다. 연봉이 5,000만 원인 사람이 빚을 갚는데 7,000만 원, 8,000만 원 쓰는 것은 누가 봐도 이상한 일이니, 2,000만 원 그 정도 수준에서만 대출을 받으라는 것입니다. 만약 은행에 DTI 기준이 있다면, 이것을 기준으로 대출 가능 여부가 결정이 됩니다.

• 즉, 위 사례의 A 씨는 1년간 갚아야 할 상환 원리금(원금+이자)이 2천만 원을 넘지 않도록, 2천만 원 내에서 돈을 빌리라는 것입니다.

 

그런데 여기서 많은 분들이 궁금해하고 헷갈려하는 부분이 있습니다. "A 씨가 연봉이 5,000만 원인데 2,000만 원 밖에 돈을 못 빌리는 것인가?"라는 의문이 드실 것입니다. 그런데 여기서 나오는 2,000만 원은 "대출한도"가 아닙니다. 다시 강조하여 말하지만, DTI가 2,000만 원이 나왔다는 의미는, 매년 A 씨가 갚아야 하는 원리금(원금+이자)이 2,000만 원을 넘지 말라는 의미입니다. 여기서 "매년 갚아야 할 원리금"이 중요합니다. 이해를 돕기 위해 예를 들어보겠습니다.

 

우리는 통상적으로 아파트 주택담보대출 등을 받을 때 대출기간을 1년으로 설정하지는 않습니다. 대부분 10년에서 ~ 35년까지 장기간으로 설정을 합니다. 따라서, A 씨의 경우 대출을 10년 정도로 설정을 한다면 다음과 같이 대출을 받을 수 있습니다.

 

사례) A 씨 대출조건
→대출기간 10년 / 대출원금 1억 8천만 원 / 이자 2천만 원

10년 동안 총 갚아야 할 원리금(대출원금 + 이자 ) : 2억

매년 갚아야 할 원리금 = 2억 ÷ 10년 = 2천만 원

∴ 즉, A 씨가 DTI를 적용받아 매년 2,000만 원의 원리금을 갚아야 한다면, 대출기간을 10년으로 늘리게 될 경우 이 사례와 같이 대출을 1억 8천만 원까지 받을 수 있습니다.

※ DTI 계산법의 핵심은 바로 "매년 갚아야 할 원리금"에 있습니다.
 

 

위 사례는 이해를 돕기 위해 계산을 단순화시켰지만, 결론적으로 우리는 대출기간을 늘리면 실제 대출받을 수 있는 대출한도가 늘어난다는 것을 알 수 있습니다. 즉, A 씨가 아파트 담보대출 등을 받는다면, 대부분 1년 안에 대출금을 모두 갚는다는 것은 불가능할 것입니다. 보통 20년 ~ 35년 정도 대출기간 장기간으로 설정하여 대출을 받게 됩니다.

 

따라서, 만약 위 A 씨와 같은 경우는 대출 기간을 늘려서 한 달에 갚아야 할 금액을 줄여 대출한도를 늘릴 수 있습니다. 물론 대출기간이 길어지면 그만큼 이자는 절대적으로 많아지긴 합니다. 즉, 대출을 받을 때 다음 두 가지 상황 중에 본인에게 유리한 조건을 선택하면 됩니다.

• [대출기간을 짧게 설정하는 경우] : 대출한도는 적지만, "원금 + 이자"금액을 은행에 적게 지급
• [대출기간을 길게 설정하는 경우] : 대출한도는 크지만, "원금 + 이자"금액을 은행에 많이 지급

 

기본적으로 대출을 더 받기 위해 연간 소득을 증명하기 위해서는 근로소득자라면 근로소득원천징수 영수증을, 사업소득자는 세무서(홈택스)에서 발행한 소득금액 증명원을 제출하면 됩니다.

 

근로소득이나 사업소득 증빙이 어려운 경우에는 연금소득, 임대소득, 국민연금, 건강보험료, 신용카드 사용액 등 추가로 인정되는 서류로 소득을 증빙할 수 있습니다.

 

DSR (총부채 원리금 상환비율 : Debt Service Ratio)

DSR은 앞에서 방금 살펴본 DTI보다 좀 더 깐깐한 규제입니다. 주택담보대출을 심사할 때 개인의 모든 대출(주택담보대출, 자동차 대출, 신용대출, 학자금 대출, 마이너스통장 등)에 대한 이자와 원금 상환액을 모두 고려한다는 점에서 기존의 DTI보다 한 단계 업그레이드되고 좀 더 깐깐해진 지표입니다.

 

DSR = 모든 대출에 대한 연간 이자 및 원금상환액 ÷ 연간 총소득

 

DTI와 DSR은 모두 "1년 치 소득'과 "빚 갚는데 들어가는 돈"을 비교해서 대출금액을 정한다는 것은 똑같지만, 이때 "빚 갚는데 들어가는 돈"에 어떤 것을 포함시키느냐에 따라 차이가 발생하게 됩니다. 이를 이해하기 쉽게 그림으로 표현하면 다음과 같습니다.

 

DSR

 

위 그림에서 볼 수 있듯이, <DTI>는 주택담보대출은 "원금+이자"를 모두 포함하지만, 기타 대출의 경우에는 "이자" 부분만 포함을 하고 "원금" 부분은 포함을 하지 않았습니다.

 

그런데 <DSR>은 주택담보대출뿐만 아니라, 기타 대출의 원금을 상환해야 하는 금액까지도 포함을 하게 됩니다. 즉, 모든 대출의 "원금 및 이자 상환금액"을 포함시켜야 합니다. 따라서, DTI 대신에 더 깐깐한 DSR을 적용을 하게 되면, 대출 가능금액은 더 적게 나오게 됩니다.

 

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지금까지 주택담보대출의 기본 용어인 LTV, DTI, DSR 뜻 및 계산 방법에 대해서 알아보았습니다. 앞서 살펴본 대로 주택구입에 필요한 자금 계획을 세울 때는 집값의 전부가 아니라 일정 부분만 대출이 가능하다는 점(LTV)과 본인의 소득과 기존에 있는 대출금액에 따라 대출한도가 달라진다는 점(DTI, DSR)을 염두하고 계획을 세우시길 바랍니다. 참고로 정부에서는 대출에 어려움을 겪고 있는 서민들을 위해 서민대출 상품을 한 번에 검색할 수 있는 사이트를 제공해주고 있습니다. 하단에 관련 내용을 포스팅 한 글이 있으니 참고하시길 바랍니다.

 

▼ 서민금융진흥원, 내가 필요한 서민금융상품 한 번에 검색하는 방법 ▼

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