오늘은 전세대출(전세자금 대출) 받는 법 및 진행 절차 등에 대해서 자세하게 소개해 드릴 텐데요. 전세자금 대출은 사회초년생이나 결혼을 앞둔 예비 신혼부부 등 한 번에 목돈을 마련하기 쉽지 않은 분들이 새로운 보금자리를 마련하는데 매우 유용한 제도입니다.
전세(자금) 대출은 1금융권 일반 신용대출보다도 낮은 금리로 빌릴 수 있고, 월세로 사는 것보다 더욱 적은 비용으로 집에 거주할 수 있기 때문에 인기가 매우 좋은 대출상품입니다.
그러나 대출을 받아본 경험이 많지 않은 분들에게는 전세대출받는 방법이나 진행 절차가 매우 막막하게 느껴지실 텐데요. 그래서 지금부터 아주 차근차근 아무것도 모르는 분들도 이해할 수 있도록 최대한 쉽게 핵심만 소개를 해드리겠습니다.
저는 전직 대출담당 은행원이면서, 공인중개사 자격증 취득 후 부동산 중개업은 아니지만 관련 분야 사업을 해오고 있습니다. 이런 저의 경험이 여러분들에게 많은 도움이 될 테니 끝까지 꼼꼼하게 읽어보시길 바랍니다.
<목차>
- 전세(자금) 대출이란?
- 전세(자금) 대출의 종류
- 전세(자금) 대출받는 법 및 진행 절차
- 맺음말
전세(자금) 대출이란?
우리나라에는 특이하게도 <전세제도>라는 것이 있는데요. 전세제도는 세입자가 집을 구해 입주를 할 때 집주인에게 전세금(임차보증금)을 주고 들어가 계약기간 동안 거주하다가, 집에서 나올 때 다시 집주인으로부터 전세금을 돌려받는 것을 말합니다.
그런데 이때 집주인에게 주는 전세보증금을 대출해주는 것이 바로 <전세자금 대출>입니다. 대출 상품마다 차이가 있겠지만 일반적으로 전세금의 70% ~ 100%까지 가능한데요. 세부적인 내용은 전세대출의 상품도 매우 다양하고 조건이 모두 다르기 때문에, 해당 상품의 정확한 내용은 은행 담당자와 상의를 하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
전세(자금) 대출 종류
전세대출을 받기 위해서는 정말 다양한 대출상품이 있는데 도대체 무엇을 받아야 할지 고민일 것입니다. 이러한 고민을 제가 조금 줄여드리겠습니다. 전세자금 대출은 크게 다음과 같이 두 가지 종류가 있습니다.
1. 정부지원 전세대출
정부지원 전세대출은 정부에서 근로자 및 서민들의 주거안정을 위해 마련한 상품들이기 때문에 시중은행 자체 전세대출 상품보다는 금리 및 한도 등에서 상대적으로 장점이 많은 상품입니다.
그런데 정부지원 전세대출의 경우 보증기관 및 취급은행 별로 너무 다양한 상품을 판매하고 있어서 전세대출을 처음 접하는 분들은 너무 어렵게 느껴지실 텐데요. 그래서 제가 준비를 해봤습니다. 아래의 글에 정부지원 전세대출을 총정리했으니 먼저 읽어보시면 정부지원 전세대출을 이해하는데 많은 도움이 되실 겁니다.
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2. 일반 시중은행 전세대출
정부지원 전세대출은 자격요건이 무주택 여부, 임차보증금, 연소득 등 명확한 기준이 있는 반면에, 일반 시중은행 전세대출은 상대적으로 완화된 조건을 적용합니다.
시중은행 전세대출은 1금융권과 2금융권 상품으로 다시 구분할 수 있는데요. 일반적으로는 1금융권 대출이 2금융권보다 금리가 저렴하므로, 우선적으로는 1금융권 전세대출을 알아보신 후 2금융권 전세대출을 진행하시길 권장드립니다. 금리비교는 [은행연합회] 웹사이트의 전세자금 대출 통합비교에서 상품별로 확인이 가능하니 금리를 비교해 보시길 바랍니다.
전세(자금) 대출받는 법 및 진행 절차
지금까지 전세(자금) 대출이 무엇인지 알아보고 종류까지 소개를 해드렸는데요. 그럼 이제부터 본격적으로 전세대출을 어떻게 받아야 하는지 전세자금 대출받는 법 및 진행 절차에 대해서 설명을 해드리겠습니다.
1. 본인의 보유 자산 확인
전세대출은 전세보증금 100%를 해주는 상품도 있기는 하지만, 일반적으로는 70 ~ 80%를 해주는 상품이 대부분이므로 자금계획을 세울 때는 이 정도 선을 기준으로 잡는 것이 좋습니다. 따라서, 이것을 기준으로 "본인의 보유 자산 + 대출 가능금액"을 파악하여 얼마의 전세보증금 집까지 들어갈 수 있는지 우선 판단을 해야 합니다.
이렇게 먼저 본인의 예산 범주를 계획하게 되면 그에 맞는 집을 찾을 수 있기 때문에 더욱 효율적으로 일을 진행할 수 있습니다.
다만, 전세대출상품은 대출기관의 여러 가지 기준에 따라서 대출한도 등을 줄일 수 있기 때문에, 자금계획은 조금 보수적으로 짜는 것이 좋습니다.
2. 전세 물건 찾기
인터넷 웹사이트, 부동산 어플(앱) 또는 부동산 중개 사무소에 직접 방문하여 마음에 드는 전세 부동산 물건을 미리 선정합니다. 부동산을 직접 찾아가서 전셋집을 구할 때에도 중개사분에게 미리 전세대출을 받을 것을 알려주고, 그에 해당하는 전셋집을 보여달라고 하면 추후에 일이 더욱 수월합니다.
3. 은행 가심사 받기
마음에 드는 물건을 찾았다고 우선 계약부터 하면 안 됩니다. 특히, 부동산 중개하시는 분들은 고객이 변심하는 것을 예방하기 위해 <가계약금>이라도 걸도록 유도를 많이 하는데요.
그러나, 정말 급한 상황이 아니라면 절대 "가계약금"도 걸면 안 됩니다. 가계약금은 계약금 앞에 '가"라는 글자가 앞에 있어 정식 계약금이 아니라 추후에 돌려받을 수 있을 것처럼 가볍게 생각하는데요.
가계약금도 정식 계약금이 될 수 있습니다. 추후에 돌려받기 힘드니 절대 '가계약금'이라고 가볍게 생각하고 집주인에게 입금하면 안 됩니다.
따라서 계약부터 하지 말고, 일단 마음에 드는 물건 몇 개를 선정하여 은행에 가서 대출 담당자에게 대출 가능 여부를 미리 물어봐서 대략적으로 어느 정도 대출이 가능한지 알아보시길 바랍니다.
비록 '가심사' 이기는 하지만, 대략적으로라도 은행 담당자에게 미리 대출 가능 여부를 물어보고 계약을 진행하는 것이 여러모로 여러분에게 이익입니다.
4. 계약서 작성
은행 가심사를 통해 어느 정도 대출이 가능할 것이라는 대답을 들었다면, 이제는 해당 주택을 계약하시면 되는데요. 통상적으로 전세대출은 공인중개사가 작성한 계약서를 제출해야 대출이 되는 경우가 많이 있습니다. 따라서, 직거래를 한다면 은행에 미리 공인중개사가 작성한 계약서가 필요한지 확인을 해야 합니다.
만약, 공인중개사가 작성한 계약서가 필요하다면 직거래로 전세계약을 진행한다고 하더라도, 공인중개사에게 계약서 "대서"를 요청하면 됩니다.
- "대서"란 : 공인중개사가 부동산 중개가 아닌 계약서만 작성해주는 것을 말합니다. 부동산 거래금액에 따라 10 ~ 30만 원 정도 대서료가 발생할 수 있습니다. 액수는 정해진 것이 없으므로 중개사와 협의를 하시면 됩니다.
계약서 작성은 꼼꼼하게 확인해서 작성해야 하는 것은 기본이고, 여기서 반드시 신경 써야 하는 부분이 있는데요. 그것은 계약서 작성 시 아래와 같은 특약사항을 반드시 넣어야 합니다.
예시) 계약서에 넣은 전세자금 특약사항
- 임대인은 임차인이 전세자금 대출을 받는 것에 동의하며, 최대한 협조하기로 한다.
- 해당 주택에 대하여 전세자금 대출 승인이 나지 않을 경우 임대인은 아무런 조건 없이 계약금을 임차인에게 반환하기로 한다.
위와 같은 특약사항을 계약서에 반드시 적어야 하는 이유는 두 가지가 있습니다.
첫째, 은행에서 '가심사'를 통해 미리 대출이 가능할 것으로 이야기를 들었다고 하더라도, 실제 대출심사과정에서 100% 승인이 된다고 확신할 수는 없습니다. 따라서, 대출이 승인 나지 않을 것에 대비를 해야 합니다.
둘째, 지금까지의 설명은 은행에서 '가심사' 라도 받은 후 계약서를 작성해야 한다고 설명은 하고 있지만, 실무에서는 은행에서 '가심사'를 받기 전에 가계약금을 미리 걸거나, 계약서를 먼저 작성해야 하는 상황이 발생할 수 도 있습니다.
전세물건은 대부분 구하기 어려운데 마음에 드는 전셋집이 여러분을 계속 기다려주지 않을 수 도 있기 때문입니다. 즉, 여러분이 은행 가서 상담받고 올 동안 기다려주지 않는다는 것입니다.
따라서, 여러분은 집을 잡아놓기 위해 먼저 계약서를 작성해야 하는 상황이 분명히 발생할 수 있습니다. 그러므로, 여러분의 계약금을 보호받기 위해서는 위에서 알려드린 특약사항을 반드시 기재를 하셔야 합니다. 중요한 부분이니 절대 잊으시면 안 됩니다.
5. 확정일자 받기
계약서를 작성했다면, 일단 관할 읍·면·동 지자체에 가서 계약서에 <확정일자>를 받으시면 되는데요. 그 이유는 은행에서 대출 필요서류로 확정일자 받은 계약서를 요구하는 것도 있지만, 여러분들의 보증금 보호를 위해 반드시 필요한 절차이니 꼭 확정일자부터 바로 받으시길 바랍니다.
6. 은행 방문하여 대출신청
확정일자를 받은 계약서와 함께 재직증명서, 소득확인서류, 신분증 등 은행에서 요구하는 서류를 준비하여 은행에 제출하고 대출서류를 작성하시면 됩니다.
7. 은행 대출심사 및 보증기관의 보증서 발급받기
은행에서는 제출된 서류와 해당 주택을 대상으로 최종적으로 대출승인 여부를 심사를 하는데요. 은행에서 승인이 떨어지게 되면 보증기관(HUG주택도시보증공사, 한국주택금융공사 등)에서 해당 대출에 대한 보증서를 발급받습니다.
8. 대출금 송금받기
전세자금 대출의 채무자는 세입자인 여러분들(대출 신청자)이지만, 은행에서는 대출금이 나와도 대출 신청자인 세입자에게 돈을 지급하지 않는데요. (단, 상품마다 차이는 있음) 즉, 대출금은 집주인 통장에 직접 송금을 하게 됩니다.
따라서 세입자인 대출 신청자는 잔금일에 "계약금 + 대출금"을 제외한 나머지 금액만 잔금으로 집주인에게 지급하면 되는데요. 만약 잔금일이 주말 또는 공휴일이라면 은행은 하루 전날에 임대인 계좌로 대출금을 입금해 줍니다.
9. 입주 및 전입신고
전세대출을 통해 잔금을 치르면서 동시에 입주를 하게 될 것입니다. 입주를 하셨다면, 즉시 그날에 관할 읍·면·동 지자체에 방문하여 반드시 "전입신고"를 해야만 합니다.
이전에 계약서에 받은 확정일자와 함께 "전입신고 + 확정일자" 이 두 가지 요건을 갖추어야 추후에 경매 등의 불상사가 발생하더라도 세입자는 전세보증금을 보호받을 수 있습니다.
10. 계약 만기 시에 대출금 상환하기
전세계약 만기가 되면 집주인은 세입자인 대출 신청자에게 전세금을 돌려주지 않습니다. 대출받았을 때 은행이 집주인에게 대출금을 직접 지급했듯이, 전세금을 반환할 때에도 전세금을 집주인이 은행에게 직접 반환을 하게 됩니다. (단, 상품마다 차이가 있음)
- 즉, 세입자의 전세보증금액 중에 전세대출로 받은 금액을 먼저 은행에 상환하고, 나머지 잔액만 세입자인 대출 신청자에게 돌려줍니다.
※ 참고로 최근에 깡통전세들로 인해 전세계약 만기 시에 보증금을 제대로 반환받지 못하는 경우가 많이 발생하고 있는데요. 따라서 전세보증금반환보증에 따로 가입을 하시길 권해 드립니다.
전세금반환보증 보험은 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않게 되면, 보증기관에서 대신 세입자에게 전세보증금을 대신 반환해주는 보험을 말하는데요. 이러한 보험에 가입을 해두면, 추후에 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 것에 대한 대비를 미리 할 수 있으므로 적극적으로 활용해 보시길 바랍니다.
맺음말
지금까지 전세대출(전세자금 대출) 받는 법과 진행 절차에 대해서 최대한 이해하기 쉽게 소개를 해드렸는데요. 물론 중간중간 더 자세하게 설명드려야 하는 부분이 있지만, 너무 깊게 들어가면 더 복잡해질 것 같아 큰 흐름만 이해할 수 있도록 제가 도와드렸습니다.
이러한 큰 흐름만 이해하셔도 전세자금 대출을 진행하는데 많은 도움이 되실 겁니다. 세부적인 내용은 직접 진행하면서 하나씩 풀어나가면 될 것입니다.
정부지원 전세대출은 청년층과 서민들에게 매우 유용한 제도임에는 틀림없습니다. 그러나, 큰 금액의 대출을 받는 것이기 때문에, 신경 써야 할 부분이 많이 있습니다.
그러므로 여기서 소개해드린 전세대출받는 법이 조금 어렵게 느껴지시는 분들이라도 여러분들의 보증금을 보호하기 위해 반드시 여러 번 읽어서 최대한 이해하고 숙지하시길 바랍니다.
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